光鲜业绩背后，再考验企业的运营“模式” 与“原因”
碧桂园ADR (OTC:CTRYY)多年以“三大之一”傲居内房市场，以高周转模式在内地三四线城市夺得近六成份额。企业六月份录得销售额778亿，去年收入大增46%，再度登上《财富》500强之列。得失两面看，企业近两个月关于建筑问题的不利消息亦未平息，效率先于质量，可以说一直在提前透支自身的价值，风险形成的逻辑如下：
风险源于企业熟练的“快餐文化”。首先，碧桂园针对三四线城市的奖惩机制，强调项目从摘牌到开工，不可超过40日，并规定单日延时的款项惩罚。于是，各项目快速拿地、开发，工期被不断压缩，目求尽快让资金回笼。
“快餐文化”建基于高负债率及低成本策略。2017年，碧桂园负债率高达九成，资金链不断吃紧就像累积的地壳压力，若不能慢慢被释放，最终的“地震”无所避免。不少人虽然忧虑负债率的隐藏危机，但仍然相信碧桂园庞大的房产规模与漂亮业绩，因此，为了维持这个优势，企业不得不採取高周转高风险、低成本式的策略，自知有资金快速回笼的需要，以支撑盈利的预期增幅。
碧桂园的这种经营文化，很快渗透三四五线城市，一度成为旭辉、新城控股、阳光城、龙光地产多间同行分析及模仿的对象，速度主导，质量辅导。
政策效率的平衡与偏离
内地局势腹背受敌，一方面国有经济体近期衝击不断，一方面外围贸易形势受到考验。今日（7月31日），国务院发佈的会议报告，在贸易战摩擦之下，欲推进资本市场流动性，银行体制数日前有关理财产品新规定，国有资本市场改革将催生更多地产项目，各大方向依然向“松”走。
月前的“P2P平台连番雷暴”、“去金融杠杆”对金融体系造成连串衝击，金融产品迅速缩减，令实体经济面临严峻局势，企业借贷的难度增加，人民币连月贬值，为了维持内地产业基本面，这种资金流动性的引导政策是有成本的，但别无他选。
逆势见真章
根据统计局六月份的资料，内地房价环比都在上涨，35个三线城市新建商品住宅房价格升6%，一、二线城市一手房价同比增6.3%。配合宽鬆调控政策下，内地房产、基建板块有推动力，金融资金会继续向此方流动，但遇上碧桂园突来打击，三四线城市的内房恐将同受牵连，投资时一定要将不同房产市场区分开。
笔者仍然相信宽松政策之下，将催生更多房产发展项目，内房市场升温，建造业利好，有危就有机，由于碧桂园的市场份额较大，此番因素或令其他优质房企跑出，较看好高端物业板块，如有良心房企之称的绿城中国 (HK:3900)，上月多次获得本港银行低息无抵押贷款，展示较高业界信心，或同类型也可留意万科 (HK:2202)、恒大 (HK:3333)。