WeWork公开递交上市申请,融资10亿美元:首次披露收入结构

WeWork公开递交上市申请,融资10亿美元:首次披露收入结构

IPO早知道  | 2019年8月15日 09:07

据IPO早知道消息,美东时间8月14日,共享办公巨头WeWork的母公司We Company正式向美国证券交易委员会(SEC)递交了S-1招股文件,最高融资金额定为10亿美元。

WeWork的上市交易代码为“WE”,不过尚未确定究竟是在纳斯达克还是纽约所上市;其已聘请包括摩根大通 (NYSE:JPM)、高盛 (NYSE:GS)、美银美林 (NYSE:BAC)、巴克莱银行 (NYSE:BCS)、花旗 (NYSE:C)、瑞信 (NYSE:CS)、汇丰(HK:0005)、瑞银(NYSE:UBS)和富国银行 (NYSE:WFC)在内的多达9家投行担任此次IPO的承销商。

在此次公开递交招股文件之前,WeWork已于去年12月秘密递交上市申请。

招股书显示,WeWork于2010年初在纽约创办了第一家共享办公空间,主要为自由职业者、初创企业和小公司提供办公场地。主要的商业模式为通过长租商业地产,改装打造之后以短租的形式提供给上述对象,两者的差价即为核心利润。

如今,WeWork已在全球29个国家的111座城市开设了528家共享空间,入驻的企业中有高达38%为世界500强企业,会员人数则为527000人。

为了构建一个更好的社区环境,WeWork目前已雇用500多名设计师和建筑师来负责打造空间,并由超过2500名经过训练的社区管理人员来维系人际关系、提升用户体验。

此外,为实现降低寻找、构建、布置和运行空间的成本,WeWork旗下有大约1000名工程师、产品设计师以及机器专家来打造改善自动化运营系统,旨在以更低的价格为会员提供服务。

在会员数据方面,WeWork透露自2014年起,每年的会员增长均超过100%;而在截至6月30日已覆盖的111座城市中,其预计大约会有1.49亿潜在会员。

招股书还援引CBRE Group和Cushman & Wakefield的数据称,在全球已知数据的155座城市中,每一会员每年的入住成本平均约为11,700美元。以此推算,WeWork通过现有111个城市的1.49亿潜在会员,预计能达到的规模为1.7万亿美元;而在全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中,预计的潜在规模可达3万亿美元。

财务数据显示,WeWork在2016、2017和2018年的营收分别为4.36亿、8.86亿和18.22亿美元,其中2018年的同比增幅超过100%。不过,过去三年的净亏损也分别高达4.30亿、8.84亿和16.11亿美元。

截至6月30日的2019年上半年,WeWork的营收和净亏损分别为15.30亿美元和6.90亿美元。与2018年同期相比,营收增长101%,而净亏损则略高于2018年的6.28亿美元。

从收入结构来看,WeWork的主要收入来源是最为直接的会员固定费用,即进驻办公需要每月支付一笔资金。截至2019年6月30日止六个月,该部分收入占总收入的约83%。此外,为会员提供增值服务,从而收取产品费用和服务佣金,这部分的占比约为5%。

剩余的12%则来自We Company产品套件提供的其他产品和服务而产生的收入,包括改善会员体验的服务使来提高留存率;吸引有价值的第三方合作伙伴,使得他们更方便地利用WeWork平台接触入驻会员。

WeWork表示,其花费超过7年的时间实现了10亿美元的营收,但之后仅需一年即可达到20亿美元的营收,而达到30亿美元的营收更是只需要6个月。

不过,随着所在区域和团队人员的不断扩张,WeWork的租金费用也持续增加,这也是其最为主要的支出来源。2018年,WeWork共花费8.52亿美元用于租金,同比增长86%。

WeWork方面表示,此次发行的主要目的是增加资本化和财务灵活性,所得款项净额将用于一般企业用途,包括营运资金,营运开支及收购开支。

股东结构方面,持有WeWork超过5%股份的股东包括由联合创始人兼CEO Adam Neumann控制的WE Holdings、Benchmark(NYSE:BHE)、摩根大通和软银 (T:9434)。

今年1月,在完成软银20亿美元的投资后, WeWork的估值一度达到470亿美元。不过,美信金融的最新文件显示,有2位卖家正期望以61美元/股和54美元/股的价格交易股票,其对应估值分别为261亿美元和231亿美元,近乎于“腰斩”一半。

与此同时,WeWork核心高管的“套现”作法也引起了市场不小的质疑和担忧。根据《华尔街日报》7月份的报道,Adam Neumann在IPO之前已通过股票出售和质押贷款等方式获得了超过7亿美元。

而从对标企业的角度来看,WeWork的此次IPO对国内的共享办公行业也会带来不小的影响。2016年,WeWork进入中国后在上海开业了第一家办公空间,并成立了独立公司。

2018年4月,WeWork中国宣布以25亿元人民币收购裸心社,以加快其规模化扩张;同年7月,WeWork中国又宣布获得来自挚信资本、淡马锡、软银等投资方的5亿美元B轮融资。

可以说,目前国内的共享办公赛道已在野蛮生长后进入整合阶段,马太效应愈发明显。除了WeWork,优客工场也极有可能在2020年之前完成赴美上市,而SOHO 3Q、氪空间、梦想加等公司亦存在上市可能。

在C叔看来,与其说共享办公是一门地产生意,不妨将其视作是一门互联网的生意,撇开收租之外的附加价值才能给资本市场讲述更为动听的故事。

只是,在优步 (NYSE:UBER) 4月流血上市后,同样具有饱受争议的的WeWork也就不得不面对市场更为严苛的推敲和考验。其商业模式是否能够得到二级市场投资人的认可,甚至可能会极大影响国内同类企业赴美上市的前景。

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