美国政府宣布私有化“两房”,传统30年期抵押贷款或将消亡?

美国政府宣布私有化“两房”,传统30年期抵押贷款或将消亡?

Investing.com  | 2019年9月11日 10:11

英为财情Investing.com - 此前市场有消息称,美国财政部将开始对美国高达5万亿美元的住房金融体系进行改革,将开始把房利美(OTC:FNMA)和房地美 Corp (OTC:FMCC)两家公司从政府的管理中剥离出来。在计划公布当日,由于市场对其不甚满意,两个公司的价格都跌超8%。

不过,周一,美国财政部长姆努钦表示,如果在6个月内没能获得国会的支持,特朗普政府将会采取行政措施,将“两房”私有化。根据英为财情Investing.com的数据显示,隔夜,房利美和房地美在OTC市场的股价大涨达到42.8%。

(房地美和房利美 OTC市场股价行情来自英为财情Investing.com)

房利美和房地美是什么?

房利美和房地美是美国两家最大的非银行住房抵押贷款公司,市场称为“两房”。他们主要的业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷款,并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。

这两家公司会在二级市场上收购按揭贷款,组成一个资产池,然后以此为基础在公开市场向投资者发行证券,即“抵押支持证券”。同时,公司还为还款利息和基于他们证券的本金回报提供担保,这种按揭二级市场提高了按揭贷款商可用资金的供给,从而也提高了新购房者可用资金的供给。

可以说,房利美和房地美为美国的住房市场提供了流动性、稳定性以及购买力。

房地美和房利美经历了什么?

从“两房”的历史说起。

时间回到美国大萧条和罗斯福新政时期,为了提振经济,当时的美国总统罗斯福,推行了一系列住房改革措施,旨在让更多的美国人建造和购买住房,其中就包括了成立全国抵押贷款协会FNMA,房利美,该协会主要从事的就是抵押贷款证券化的工作。

房利美的目的很简单,就是通过风险最小化来鼓励银行发行更多的抵押贷款。房利美借入资金,并用这些钱从银行购买抵押贷款,将其打包,再以抵押贷款支持证券的形式出售。

房利美作为政府机构实体,享受了较低的债务利率,并且让美国人得以用标准30年期抵押贷款说持有的优越条件来购买房屋。

直到1968年,美国出台了《住房和城市发展法案,Housing and Urban Development Act》,时任总统约翰逊想帮联邦政府减轻债务压力,于是他决定私有化房利美。而后,在1970年,房利美的竞争对手,房地美成立了。这家公司由美国国会创建,做的事情,和房利美此前在做的几乎如出一辙。

历史发展至今,“两房”事实上没有跟政府真的划清界限,两家公司的CEO经常是由美国政府要员担任。那时候,市场当然有理由认为,如果真的发生了什么不好的事情,美国政府乃至国会,不会对他们的困难袖手旁观。

然而,突然间,美国的房地产市场崩溃了,房利美和房地美突然被推到了舆情的风口浪尖,成为了全国房地产泡沫的替罪羔羊。

在2008年危机爆发时,房利美和房地美陷入了亏损困境,为了不让危机蔓延,稳定住美国金融市场的信心和秩序,国会通过了《住房和经济复苏法案,Housing and Economic Recovery Act》授权美国政府接管“两房”。

彼时,根据接管方案,美国财政部向“两房”注资,并收购相关的优先股,美国财政部持有“两房”近80%普通股和优先股的认股权证。

11年前的“权宜之计”,美国政府却迟迟未能交权?

时任美国财政部部长保尔森表示,“两房”的问题使金融市场面临系统性风险,接管这一机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。虽然,当时美国政府称此举是不得已的权宜之计,然而,在危机过去11年以后,“两房”仍然受到美国政府的监管。

有趣的是,从2012年起,“两房”就将所有利润都交给了财政部。截至2019年第一季度,“两房”已向财政部支付了2970亿美元,远远高于它们收到的1915亿美元的政府资金。也就是说,曾经面临绝境的“两房”,已为美国政府贡献了超过千亿美元。

美国的保守派政客,在过去的十年里,一直在推动政府完全退出抵押贷款业务,但是这样可能就会意味着美国住房抵押贷款的运作方式可能会发生巨变,其中就包括了,传统的30年期抵押贷款可能会消亡。

最近发布的改革方案,则是被认为忽视了自由市场的原则,在尽量降低对抵押市场破坏的基础上,让“两房”脱离公众的控制。也就是说,给日后“两房”万一再遇上危机时,获得政府的帮助打开一扇窗户。

房地美和房利美的改革前景

显然,这份长达50多页,却语焉不详的改革方案,并不能让市场满意。一些分析师人士表示,既然到最后政府还是要“掺一脚”,那改革的意义何在?

那么,美国政府对于房地美和房利美的改革有急迫性吗?虽然这一问题是金融危机以来的历史遗留问题亟待解决,但是,这一改革内容广泛而复杂,并没有明确的启动时间。而且,美国住房金融体系当下没有什么问题,房地产市场也没有危险信号,这将成为改革的绊脚石。

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)前主席、前联邦住房管理局(FHA)专员David Stevens对此也表达了自己的看法,他指出,“当前市场上,投资人对经济的脆弱性、英国退欧、伊朗等问题都存在担忧,而特朗普居然想破坏美国经济中为数不多的一个亮点——房地产?考虑到经济的稳定性,以及特朗普自己的选举前景,他不可以这么做,这件事后市会怎么发展,还有待观察。”

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