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融资遇冷,房地产新格局已经到来

发布时间 2019-9-19 20:36
更新时间 2019-9-19 13:25
© Reuters.  融资遇冷,房地产新格局已经到来

© Reuters. 融资遇冷,房地产新格局已经到来

2019年下半年以来,房地产行业的调控风声越来越紧。

各路政策从四面八方围追堵截房企融资,新房贷利率又让购房者迟疑不定。缺失上游资金来源、下游客户,房地产行业遭遇困境。

政策围堵,房企已经无处找钱?

2019年一季度房地产行业小阳春,政策调控来得猝不及防。

政策先向房企拿地资金开刀。5月银保监会23号文吹响调控第一声号角。信托“窗口指导”,“房企发行外债新规”,银行开发贷款收紧等调控政策密集而至。

这还远远不够。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是给行业定了性,房地产要想再做中国第一产业难了。

调控多方齐下,房地产融资明显回落。安信证券研报显示,8月房地产信托成立规模313亿元,同降58%、环降 50%,创2017年5月以来新低。

二季度银行贷款新增房地产开发贷1900亿元,环降71%,同降65%。监管对房地产开发贷款要求余额不能超过3月底规模,大小房企都准备好挨饿吧。

债券方面,5月地产债首次出现净融资缺口,5-8月境内地产债净融资额89亿,仅相当于1-4月的31%。

长期以来,中国房地产行业已经穿越数个周期一直演绎“东方不败”。统计局数字显示,2018年全国商品房销售额接近15万亿,同比增长12.2%,再创历史新高。

本轮调控只是针对房企融资乱象挥刀。房企找钱一般源于三种模式,银行贷款、标准债权融资、非标债权融资。

银行贷款就不用说了,大家都懂的。标准债权融资工具包括境内债券和海外债券,在境内或境外交易所/银行间市场上市和交易,包括公司债、可转债、资产支持证券、短期融资券、中期票据、优先票据、高级票据等;非标准债权融资工具包括信托贷款、委托贷款等。

这些融资工具里,海外债券、非标融资平均成本最高。非标融资不合规可能性最大。过度依赖非标融资的房企脆弱性更高,带给行业的风险也更大。

为了剔除这些潜在风险,今年调控虽然来得“猛烈些”,不过是相对于早年房地产行业政策粗放式管理来说。早前发展无拘无束,稍微规范下房企就大叫受不了。

土地市场趋冷,房企抢收保“粮仓”

都是有哪些房企大叫受不了?万科2018年就喊“活下去”,却闷声在年底发大财。很多房企也都是这样。在行业调控2015-2018周期,很多胆大激进的房企都做大规模。

且莫论房地产会否就此一蹶不振,单从现在拿地力度看,行业发展还是有放缓趋势。

统计局最新数据显示,1-8月,土地购置面积同比下降25.6%,仍延续1-7月下降趋势。土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

这是土地市场已经回归理性,还是暴风雨来临前的平静?脱离数字层面,去看看8月房企具体拿地情况。市场还是一片热火朝天。

根据中指院研究数据,主流房企拿地积极。万科8月拿地金额超120亿元。公司8月拿地足迹涉及嘉兴、昆明、太原、天津、大连等地。华润置地8月拿地金额为64.9亿元。

中指院认为,8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企,主要为国有企业和大型房企,部分企业采取合作方式拿地。

入榜地块中,共有6宗由国企参与竞得,占TOP10拿地总额的58.7%,包括金茂、葛洲坝等央企,以及南京颐盛、北京城建等地方国企。

还有一些跨界巨无霸企业也“浑水摸鱼”,以跨界合作方式拿地。中国平安就是其中佼佼者。其与新恒基联手在杭州拿下两宗地块。

怎么看这都好像是房企在抢收。9月央行降准,都没有房地产的份。释放资金用于精准支持实体经济。房地产融资环境恶化,预计未来新开工面积、房地产开发投资增速都将稳步回落。

房企各扫门前雪还是抱团取暖?

调控年年有,今年特别多。调控之下,房企也都积极采取应对策略。

外部的钱不好找了,只能靠内部回血。为了加快回血力度,房企“全员营销”、“降价促销”、“特价房”概念层出不穷。

据21世纪经济报道,天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米,降幅超30%,首付分期低至3.6万。

在合肥,建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行销售;金辉庐州云著由备案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米;高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。

金九银十变成铁九铜十?无论房企如何高调营销,怎奈购房者不为所动。

统计局数据显示,截至8月末,全国商品房待售面积49784万平方米,比7月末减少92万平方米。其中,住宅待售面积减少140万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积增加16万平方米。

房贷利率新规、政策调控让居民购房意愿下滑。初步看,房企“快周转”策略有待商榷。有内部人士认为,在应对策略上,房企首先应注意控制扩张速度,提前储备现金流过冬。

大环境变化也让房企分化加剧。有融资优势的房企趁机可以拿地,提升市占率。没有资源的就拉合作。最受伤的是那些依靠非合规融资渠道,信用资质弱的房企,随时面临倒闭风险。

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