又见地产分拆物业上市，保利物业成功通过港交所聆讯，港股内地物业公司已有17家
券商中国 | 2019年12月3日 15:29
今年4月从新三板终止挂牌的保利物业，将以崭新面貌出现在香港联合交易所主板上。
近日，港交所披露，物业服务百强排名第四的保利物业通过了港交所上市聆讯，离港交所正式挂牌上市不远。
据了解，保利物业是保利发展控股集团 (SS:600048)（简称“保利地产”，600048，SH）旗下的全资子公司，保利地产是其单一最大客户，承接了保利地产绝大多数物业管理业务，保利物业目前行业排名前五，在管的面积达到4.55亿平方米。
近年来，房地产企业分拆旗下物业公司独立上市屡见不鲜，尤其是2018年以来，包括碧桂园 (HK:2007)、佳兆业 (HK:1638)等房地产企业分拆物业板块到港交所上市已有10起。
业内人士认为，对于房地产公司而言，将物业板块分拆在香港上市，有利于增加新的融资平台，同时，房地产行业增长放缓之下，物业管理行业营收稳定，市场空间较大，有利于成为房企另一个业绩增长点。
抱紧地产大腿，在管面积4.55亿平方
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据了解，保利物业总部位于广州，提供物业管理服务超过23年，截至今年6月30日，保利物业在全国27个省、直辖市及自治区拥有270家附属公司及分公司，员工3.52万人。
保利物业介绍，该公司是一家规模领先、具有央企背景的物业管理服务综合运营商，根据中指院2019年的综合实力排名，在中国物业服务百强企业中排名第四。
根据中国指数研究院报告，保利物业在五大国家级城市群均有布局，截至今年上半年，合同管理总面积4.55亿平方米，在全国管理846项物业，包括565个住宅小区和281个非住宅物业。
据了解，保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务。其中，物业管理业务是最重要的收入来源。招股书显示，保利物业2018年、2019年前6个月物业管理业务收入占总营收的比例分别为68.8%和64.6%。
在物业行业中，管理面积是衡量物业企业的重要指标之一。背靠保利地产，保利物业的在管面积持续增长，截至2016年末、2017年末、2018 年末、2019年6月30日，在管面积分别为8181.8万平方米、1.06亿平方米、1.9亿平方米及2.6亿平方米。
截至2016年末、2017年末、2018 年末、2019年6月30日，保利地产（包括其合营企业及联营企业）开发的物业分别占该企业在管总面积的91.9%、86.1%、57.4%及43.1%。
财务数据显示，2016~2018年，保利物业实现营业收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元；净利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。
与此同时，作为物业公司收取物业费模式比较稳定，保利物业现金流也较为充裕。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末，现金及现金等价物分别为12.6亿元、15.97亿元、17.93亿元和19.02亿元。
值得一提的是，保利物业将央企背景、该公司与控股的保利地产的长期稳定关系也作为竞争优势，“保利地产在建面积、待开发面积、未来拓展项目，仍然将绝大部分转化为我们的未来管理项目，为我们提供可观的资源，为持续高速发展奠定基础，”保利物业表示。
去年以来已有10家物业赴港上市
近年来，在房地产行业增速放缓之下，面临负债压力的房地产企业，纷纷分拆物业板块上市成为一种潮流。
据了解，去年就相继有雅生活服务 (HK:3319)、碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业物业 (HK:2168)、永升生活服务 (HK:1995)5家实现在港交所上市，今年以来，除了保利物业，包括滨江服务、奥园健康生活、和泓服务、鑫苑服务、银城生活服务5家实现上市。
截至12月2日，若加上通过港交所聆讯的保利物业，目前港交所来自内地的物业公司已经达到17家，其中除去中奥到家和浦江中国两家纯做物业起家的公司，其余15家物业公司均背靠了母公司房地产企业发展。
安信国际证券认为，对房地产企业而言，将物业板块分拆在港股上市，首先成功率相较于A股上市更高，用时更短。其次，近年来房地产行业销售增速放缓、融资渠道收紧，分拆物业上市可为房企提供再一个融资平台。
此外，房地产行业的增长红利已成为过去，物业管理行业营收稳定且处于行业发展初期，想象空间巨大，物业公司通过上市融资，可进一步壮大规模，获取更多的市场份额，从而成为房企新的盈利增长点。
中国指数研究院资料显示，近年来，中国城镇化水平和人居可支配收入提高，促进了物业管理行业的发展。
数据显示，中国城镇化率从1998年的33.4%增至2018年的59.6%，人均可支配收入于2018年增至39251元，自2009年以来的复 合年增长率为9.6%。同时，中国消费者对更好的生活条件和优质物业管理服务的需求日益提升，也是中国物业管理行业增长的另一驱动力。
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