美股房地产信托基金“很美很危险”，持有需谨慎！
Investing.com | 2020年5月28日 11:59
英为财情Investing.com - “后疫情”时代，投资和管理美国的房地产（如公寓楼、酒店、办公大楼、数据中心、仓库等）已经成为了巨大的挑战。管理运营美国房地产的公司通常是一些房地产信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)，由于能够支付长期稳定增长的股息，它们常常是市场中追求固定投资收益投资群体的“宠儿”。
但是，随着当前市场状况的变化，美国住宅和商业物业的租户们都在面临生存问题，这些房地产信托基金也在面临越来越大的压力。而在美国资本市场追求较低但是稳定收益的数百万投资者们也将面临收益损失。
今年以来，标普REITs指数基金First Trust S&P REIT Index Fund (NYSE:FRI) (FRI)是市场中表现最差的基金之一，根据英为财情Investing.com的行情数据显示，截至目前，已经累计下跌了22%。
事实上，在疫情爆发以前，标普REIT指数基金是美国市场中表现最好的资产类别之一，2019年的回报率达到了24%，同期美国十年期国债的收益率从年初的2.55%下滑至了1.99%。
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REITs也可以理解为是一种债权代理，它将大部分的物业管理利润分配给股东，平均的收益率在3-4%左右。此外，它们也会将市场价格波动带来的收益分配给相关的利益方。与此同时，在债券收益率下滑的时候，REITs对于收益型投资者的吸引力也会较大，而目前，美国十年期收益率仅为0.66%。
和以往不同的是，疫情导致美国人必须老实待在家中，商场、餐厅和办公室都被迫关闭，人们通过网络购物和办公。这也就意味着，房地产信托基金将会遭到前所未有的打击，收益将会大打折扣，这也是为什么我们现在不推荐它的原因。
即使近期投资者都在热情地讨论着经济重启的话题，但是这一切何时才会恢复如初仍然是一个未知数，购物中心、办公场所的运营商能否安然度过这场危机也还不好说。与此同时，疫情已经彻底改变了社会经济的方方面面，很多公司发现，对于他们的一大部分员工来说，永久的在家办公是可行的，这也为公司节省了一大笔办公空间的支出成本。
华尔街最成功的投资者之一、亿万富翁Carl Icahn最近在接受采访的时候表示，他目前最大的交易是做空商业地产市场数十亿美元，“你们也会很快感受到这个领域的下跌，而现在根本没有人注意到这个市场。”
美国最大的购物中心运营商Simon Property Group (NYSE:SPG)今年来股价已经暴跌了60%以上。该股当前的季度股息是2.10美元，收益率为15%，显示出了商业模式的在极端情况下的困境。
与此同时，Brookfield Property Partners LP (NASDAQ:BPY)的收益率也突破了14%，该公司的股价从2020年初以来也下跌了近50%，该公司在全球多个国家都有管理写字楼、商场和工业资产等物业。Brookfield Property Partners的派息率为235.37%，鉴于公司目前业务陷入困境，投资者也都明智地怀疑其每股0.3325美元派息可持续性。
和2008年金融危机期间，房地产投资信托基金的价值崩溃不同的是，此次房地产信托基金面临的是实实在在的需求端的问题，租户能否支付租金是这些基金需要面临的最大不确定性。
此外，最新的房地产数据也显示，投资者正在持股观望。根据Real Capital Analytics Inc.的数据显示，美国4月份酒店、写字楼、购物中心和其他商业地产的销售量暴跌了71%，至十年以来的最低水平。而与此同时，虽然根据媒体报道显示，REITs四月的租金收入略有改善，但是该行业5月份的租金收入仍然只有正常水平的48%。
总 结
在当前不确定性较大的环境中，投资者在投资房地产信托基金时，仍然需要非常谨慎。
虽然这些基金的股息收益率仍然诱人，但是鉴于当前商业房地产市场仍然处于不确定性中，忽略这些收益也不失为谨慎的策略。
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（翻译：李善文）
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