美国楼市迅速降温，朗诗地产等房产商被下调评级
格隆汇 | 2022年6月23日 17:36
在美联储大幅加息之后，美国房地产迅速降温，降价卖房的美国人越来越多，房屋销售数据却连连下滑，在楼市下行期，房子成了烫手山芋。
美国房地产步入下行通道之际，房企也相继被机构看衰。近期，包括朗诗地产(HK:0106)在内的多家主营美国房产业务的公司被机构下调评级或目标价。机构认为，利率的提高会增加买房者负担，打击购房积极性，从而冲击房企业绩。
随着美联储加息的持续，美国房价的下跌趋势将愈演愈烈，这对于美国购房者来说是不小的打击，而那些曾吃到美国楼市上涨红利的房企也将面临更大的业绩压力。
h2 01 被加息压垮的美国房价/h2曾经被疫情以来的大放水推高的美国房价，如今已被飙涨的利率压垮，美国楼市迅速降温。
近期，美国通货膨胀率已连续3个月超过8%，食品、日用品和油价的轮番上涨导致购买力严重下降，美国民众对不断攀升的生活成本怨声载道。
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为了应对“高烧不退”的通胀，美联储开启了大幅加息的步伐，今年5月大幅加息50个基点，6月又猛加75个基点，鲍威尔还表示，在下一次会议上很有可能继续加息50个基点或75个基点。
随着美联储加息缩表，美国30年期按揭贷款固定利率从今年1月初的3.25%飙升至6%附近，达到2008年金融危机以来的最高水平，美国人贷款买房的负担愈发沉重。
在前两年的货币大放水刺激下，美国房价已经涨到了历史高位，现在贷款利率也一些调这么高，购房门槛大幅提高。在房价下跌趋势下，美国人的购房意愿也大大降低。
今年以来，美国房屋成交量已连续几个月下滑。美国成屋销量从今年1月的649万户降至5月的541万户，创近两年新低；今年4月美国新屋销量仅59.1万户，比2021年12月高峰期下降将近30%。同时新屋开工和建筑许可证数量也在下降，楼市疲态尽显。
美国成屋销售（单位/千）
美国新屋销售（单位/千）
美国多地房价已有下跌迹象。每日邮报近日报道称，目前美国富裕地区的要价暴跌了40万美元，较贫穷的社区房价也跌了11.5万美元。虽然标普全国房价指数在截至3月份的一年中上涨了20.6%，但美国底特律、匹兹堡等城市的房价3月跌幅已超过13%。
无论是房价的下跌，还是房屋销售数据的下滑，都预示着美国繁荣的房地产热潮逐渐褪去。甚至还有经济学家称，美国房地产市场正处于2006年以来最显著收缩的开始阶段。未来随着加息的持续，美国房地产市场还将面临着更严重的收缩。
h2 02 房企被机构看衰/h2随着美国房地产市场由热转冷，房产开发商的业绩也将受到冲击。近期，多家机构下调了主营美国房地产业务的房企评级或目标价。
据MT通讯社，今年6月，B.莱利证券下调了房屋建筑商的增长和利润率预期，将Taylor Morrison Home Corp. (NYSE:TMHC)、TRI Pointe Group Inc (NYSE:TPH)、Green Brick Partners Inc (NYSE:GRBK)的评级从买入下调至中性，同时下调了Century Communities Inc (NYSE:CCS)、贝哲房屋 (NYSE:BZH)、Landsea Homes Corp (NASDAQ:LSEA)这三家公司的目标价。莱利认为，利率的提高增加了潜在买家的买房压力，新的住房需求面临更大不确定性。
穆迪认为，目前美国96%的地区房地产市场相对于当地平均收入来说都属于高估。今年4月，穆迪将朗诗地产发行人评级从B2下调至B3，认为其解决再融资需求的能力存在不确定性。
标普也在5月将朗诗地产评级从稳定调整至负面，认为其偿债需求较高，紧张的流动性恐进一步恶化。但近日应朗诗地产要求，标普撤销了其“B”长期发行人信用评级，及其高级无抵押票据的“B-”长期发行评级。
虽然标普撤销了负面评级，但朗诗地产近期确实有大笔到期美元债。公司6月17日发公告称，朗诗地产发行的于2022年6月20日到期的2亿美元优先票据中，已回购并注销1.1459亿美元；剩余的8541万美元本金的偿付资金已汇入票据信人指定银行帐户，将于到期日如约偿付。
从公告来看，朗诗地产的这笔美元债已还上。近年来，在资产轻型化转型下，朗诗地产对高息负债的依赖度有所降低，这是一个好的趋势，但随着美国楼市转冷，大部分收入依赖于美国业务的朗诗地产恐怕也将面临冲击。
朗诗地产总部位于南京，是为数不多真正打入美国市场的中国房企，其业务遍布美国加利福尼亚、亚利桑那、佛罗里达州等地，去年美国地区业务贡献了8成营收。
2021年朗诗地产营收结构，来源于Choice
朗诗地产的特色是绿色建筑，虽然这符合未来的发展趋势，但短期内却很难全面推行。由于绿色建筑的开发和运营成本远超普通住宅，后期还有额外的维护费，这将增加购房者负担，然而市场上愿意为节能减排而多花钱来买房的人并不多。
近几年，中国房地产市场不太景气，朗诗地产的业务重心逐渐向美国倾斜。美国地区的收入占比由2019年的约50%上升至去年的80%以上，中国地区的收入占比不断减少。
疫情爆发以来，在美国的货币大放水刺激下，美国房价不断飙升，楼市火热，在这个阶段，朗诗地产等房企吃到了美国楼市红利。去年受益于美国市场上行影响，朗诗地产的美国房地产开发及销售业务带来的收入超过65亿元，表现不俗。
从总体业绩来看，2021年，朗诗地产实现收入约80.8亿元，同比下降10%左右；受海外上市和收购费用上升、汇兑损失等影响，净亏损约6.96亿元；调整后的净利润约0.7亿元。今年随着美国房地产市场进入下行期，公司业绩增长恐将面临压力。
朗诗地产净利润，来源于Choice
受净利润由盈转亏等多重因素影响，投资者信心受到打击。近一年港股朗诗地产股价跌幅高达60%，且股价长期低于1元，处于“仙股”状态。
h2 03 尾声/h2房子作为一种风险金融资产，很容易受到货币政策的影响，具有一定周期性。尤其是像美国楼市这种高度市场化的地方，没有限购限贷限售等政策干预，房价的波动往往非常大，可以在货币大放水的2021年上涨20%，也可以在2008年次贷危机期间跌20%，部分地区房价甚至经历过50%的跌幅。
在美国房价上涨期，许多人争相恐后的涌入楼市，房产公司通常赚得盆满钵满；但如今在加息的打击下，美国楼市进入下行期，机构纷纷看衰房企，楼市转冷，房企们也得跟着过苦日子。
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