通胀周报：详解本周两个重磅经济数据对美国通胀的影响
Michael Ashton | 2022年7月26日 15:56
英为财情Investing.com - 本周美国市场将有很多经济数据会公布，而对于通货膨胀来说，有两个数据尤其重要——房屋数据和GDP。
首先来关注房屋数据。
美国FHFA房价指数和美国S&P/CS20座大城市房价指数，两者都将于周二（26日）公布，而且目前市场均预期它们在本月和未来一段时间里都将会保持在高位。
目前市场存在的一场巨大的争议：一方是对房价有15年记忆的人，他们预计随着经济的放缓，房价会暴跌；而另一方是对房价有50年记忆的人，他们认为房价会继续表现良好，因为通胀支持了实际资产的名义价格。
而我的记忆力非常好——2007-2009年崩盘期间，我已经参与在市场中，因此我记得那个时候的市场有多么的特别——现在，我属于是认为实际房价会下跌，但名义价格不会下跌的人。
当然，抵押贷款利率的上升会对看房流量和房屋销售产生抑制作用，也就是说，在月供提高了40%以后，一些置业者肯定会因为价格过高而放弃购房。但是，重要的是，理性的置业者，仍然会买入房子，除非他们预期房价在很长一段时间里的表现都会逊于通胀。这不难理解：
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举例来说，如果我能买到一种和通胀一起增长的产品，就像房价一样，在很长一段时间里，以高于通货膨胀率的水平增长，那么这就是一种胜利。
假设一个置业者的最高边际税率是37%，他买了一套50万美元的房子，抵押贷款率是5%，首付是20%，那么置业者就会实现收支平衡（此处不考虑房地产税，也不考虑房子作为居住场所的价值），计算过程如下：
我们知道，房屋净值上涨=税后抵押贷款成本。
那么，今天的房屋价值*预期通胀率=（1-税率）*5%*融资金额，也就是，50万*预期通胀率=（1-0.37）*（5%*40万美元）。
因此，我们可以得到，50万美元*预期预期通胀= 12,600美元，这个公式的结果是，预期通胀率为2.52%。
通过以上的计算，我们可以看到，即使通胀水平下降到了美联储的目标水平，而房价仅仅只是和通胀率保持一致，置业者仍然可以在房屋所有权的投资部分保持投资平衡。
是的，这个生意已经没有一年前那么吸引人了，下面我们通过一张图表来看这个问题，下图显示了通胀保值债券和房屋所有权利率情况（我们这里使用的是最高税率，并假设房屋的80%贷款，是使用十年期国债利率+2%融资的）。
我们从图表中可以看到，目前时间段，房屋所有权利率和通胀保值债券利率维持在大致相同的水平，而且即使抵押贷款利率大幅提升，和房地产泡沫之前相比，仍然是一个不错的押注。房地产泡沫的形成，主要是因为房价在一段时间内的上涨速度远快于通胀。
从上周的数据我们可以看到：
- 成屋销售进一步大幅下滑，年率仅为512万套，低于预期的535万套，也远低于1月份的649万套；
- 房价中位数继续上涨，环比上涨了1.90%，同比上涨了13.3%。
这个数据后市可能会进一步减速。要知道，过去三个月，经季节调整后的现房销售价格中值折合成年率增长了7.4%。而这恰巧和克利夫兰联储（Cleveland Fed）同期的CPI中值上升速度完全相同。
在我看来，如果通胀居高不下，房屋的名义价格是否一定会下降是不明朗的。事实上，历史告诉我们，20世纪70年代，随着利率的上升，房价并没有下降，反而加速上升。而这也和通胀密切相关。
从现实的投资环境出发，投资者还需要考虑的是，通胀下滑后，房价会不会下降？这是很有可能的；但是，因为利率上升，名义房价就一定会下降吗？这似乎不太可能。
除了房屋数据，周四将会公布的美国第二季度的GDP数据也不容忽视。
美国二季度的GDP有可能会出现连续第二个季度下滑的情况，而如果真的出现了这样的情况，所有的权威人士可能会像热锅上的蚂蚁一样慌乱，并且宣布我们正式进入了衰退，
另一种情况可能是，GDP出现了小幅的增长，不过，专家们还是会严肃地宣称，我们只是勉强躲过了一场衰退。
当然，可能投资者现在还感觉不到，但是我仍然坚信，我们将迎来一场衰退，因为我们所看到的利率和能源价格的上升，总是和随后而来的衰退密切相关。不过我认为，以上两种情况都不对，因为GDP并不是我们判断经济是否陷入衰退的唯一标准。
我并不关心数字的升降，不管二季度的GDP是什么样的，货币周转率在二季度肯定是会出现大幅上升的——我们还没有看到6月的M2数据，所以很难说M2的增速会是什么样子的，但是我预期增幅将会非常大。
因为速度变化量在数学上等于价格变化量加上实际增长变化量减去货币供应的变化量。GDP价格指数预计本季度会上升2%，而实际GDP可能会大致持平。因此，周转率可能会上升2%左右，年化达到8%。
如果这种情况真的发生，那么这将是1981年第一季度以来，最快的M2货币增速（除了2020年三季度，该季度在2020年二季度大幅下滑21%后，出现了一次技术反弹）。我们的模型预计到了这种增长，除非发生可怕的事情，否则我们可能已经看到了货币周转率的最低点。
这一点非常重要，因为如果没有一个稳步下滑的货币周转率，那么保持低通胀就需要将货币增长控制在上世纪90年代初以来从未出现过的水平。
不过，要注意的是，美联储并不关注货币的增长，如果出现了这种情况，恐怕也不是决策层有意而为之。
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（翻译：李善文）
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