万科旗下物业万物云招股，地产水逆之年，物业股还有未来吗？
花生投资见闻 花生投资见闻 | 2022年9月19日 16:50
经历过去二十多年的裸眼狂奔，在疫情以及需求饱和的大背景下，2022年的地产可谓是一言难尽，地产股成“地惨股”，行业暴雷不断。与之相比，作为地产优等生的万科无论从股价还是业绩上表现的倒是坚挺一些。
2022年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元(人民币，下同)，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。
8月份的销售数据也表明，地产的开始有些稍许回暖，在这样的背景下，万科旗下的物业公司——万物云于9月19日开启招股，万物云拟发行1.167亿股，预期股份将于2022年9月29日上市买卖。
那么万物云的之地如何呢？
从静态的财务角度来看，无论是收入还是净利润，万物云成长性表现的非常优秀，特别是在疫情之下，收入由2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的237.04亿元。
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年内利润则由2019年的人民币10.40亿元增至2020年的人民币15.18.亿元，并进一步增至2021年的人民币17.14亿元。而从母公司万科的半年报我们看到万物云上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。
从动态财务的角度看，物业股的财务需要从在管面积的增长去判断未来业绩的成长性，作为与万科深度绑定，万物云的主要的在管面积来源于万科的物业交付，今年前8个月，万科累计实现合同销售面积1709.8万平方米，合同销售金额2799.4亿元，同比下降36.8%。另外，从土地储备的角度来看，截止上半年，万科的总土地储备建筑面积达到1.42亿平方米。
销售面积与土储的实际数据来看，万科的规模足够大，不过在管面积的下架无疑使得万物云的未来业绩增速可能出现放缓。
不过值得一提的是，万科的物业收费水平在消费提升，根据招股书显示，截至2019年、2020年及2021年12月31日以及2022年3月31日，万科的住宅物业平均每月每平方米的饱和收入分别约为人民币3.06元、人民币3.08元、人民币3.13元及人民币3.14元。
基石阵容豪华，港股今年以来规模最大IPO。
万物云此次招股的基石阵容非常豪华，不乏瑞银，国家混改基金以及UBS等知名投资及机构，此次基石投资者合计认购约2.72亿美元至2.8亿美元。假设发售价为每股发售股份49.9港元，则基石投资者将认购总数为4347.93万股的发售股份，约占发售股份的37.25%。
如果按发行价每股47.1- 52.7港元计算，万物云此次募资将高达54.9亿港元至61.5亿港元，成为今年以来最大的IPO项目。物业股作为现金奶牛股，2021年末，及今年三月份，万物云账上现金分别为64亿元、38.5亿元，从招股书上我们也看到了公司几乎没有负债，万物云并不缺钱。
万物云值不值的打？
就发行价的定价区间而言，预计万物云上市后总市值约549.72亿港元至615.07亿港元，以2021年的年内利润17亿元计算，预计万科的上市市盈率在32-36倍之间，高于已上市的物业大牛股——中海物业，截止目前，中海物业的市盈率在25倍。
结论：从质地来说，万物云还算优质，有好的数据，背靠大股东万科，故事也还能讲一讲，但是美中不足的是估值相对有些偏高，留给打新的空间有些小了。
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