市场观点：二手房回暖动能减弱

本周（2023年4月20日）14个重点城市住宅二手房成交套数为3170.5套，环比上升0.5%，环比增速走弱，同比上升80.8%，弱于2-3月同比增速。自2023年2月25日起，各周二手房成交套数环比提升持续走弱至4月1日。4月第一周主要受到清明假期影响二手房成交套数走弱，本周二手房成交套数回暖至3月初水平。同比来看，本周同比增速明显弱于2-3月平均同比增速102.67%，体现出二手房回暖动能减弱。本月相比上月总量上的差距主要受到清明假期当周二手房成交套数的影响。

成都、扬州与东莞住宅二手房市场向好。一线城市复苏情况来看，成都本周环比提升仅1.5%，但二手房住宅成交量远超四年同期，修复状况乐观。深圳受到超低基数影响，同环比分别改善74.3%与15.2%，但仍旧弱于季节性。二线城市复苏情况来看，本周东莞修复较强，本周环比提升23.7%，二手房住宅成交量持续提升高于季节性。扬州本周环比提升13.3%，由于扬州在本月的高成交下二手房住宅成交量远超四年同期，修复状况乐观。从月环比来看，除苏州与平凉因低基数效应影响环比较高外，其余城市受制于清明假期影响使二手房成交套数减少。

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本周多城市二手房市场转向明显。一线城市复苏情况来看，本周杭州与南京分别环比-7.4%与-3.9%，本月二手房成交套数低于3月，修复程度弱于季节性。二线城市复苏情况来看，苏州、厦门、佛山、江门、渭南与平凉周环比转向。其中厦门与佛山环比-14.53%与-6.38%。厦门二手房成交套数弱于2019与2021年，且相较于2022年改善较弱。

3月二手房销售价格二三线城市改善强于一线城市。从房地产销售看，一季度商品住宅销售额出现同比正增长。根据统计局公布的70个大中城市数据，3月份一线城市二手住宅销售价格同比提升1.1%，增幅比上月扩大0.1%；二线城市二手住宅销售价格同比提升2.4%，降幅比上月收窄0.5%；三线城市二手住宅销售价格同比下降 3.9%，降幅比上月收窄0.5%。因此，二、三线城市二手住宅销售价格的边际改善强于一线城市。

过去两个月二手房的高增长可以理解成此前积累的购房需求集中释放所致，而房地产销售能否延续回暖势头，受到二手房市场成交量和销售价格的共同影响。从二手房市场成交量来看，除成都、扬州与东莞二手房市场改善仍维持高位外，多数城市二手房市场的增长动能逐渐减弱。从销售价格来看，虽然销售价格降幅有所收窄，二三线城市指数仍旧处于较低水平。当前二手房的可持续性有待观察，但需求端人口下跌的长周期需求拐点来临叠加居民加杠杆意愿不高，供给端房地产企业资产负债表健康程度依然面临考验，房企缩表，主动投资偏谨慎，开发商不会很快进一步拿地加大投资，因此我们认为房地产修复难有大幅改善。

作者: 屈庆