商业地产信托公司停止向新借款人放贷，美国市场面临挑战

美国商业地产信托公司近期面临了一项重大挑战，其中包括Blackstone Mortgage Trust和KKR Real Estate Finance Trust等最大的抵押贷款房地产投资信托公司。这些公司已经停止向任何新借款人提供贷款。尽管它们仍然提供与现有贷款相关的融资，但在今年上半年，它们没有发放任何新贷款。此外，另一家同一领域的放贷机构Starwood Property Trust也大幅减少了对新贷款的兴趣。这一举动引发了市场对于非银行商业地产放贷机构可能退出市场的担忧，商业地产信托公司的股价也在过去几年中大幅下跌。

虽然这些商业地产信托公司的财务结构在传统的放贷公司指标下看起来相当保守，没有明显的压力，但它们不得不采取这一措施的原因在于市场环境的变化。这些信托公司的资产盈利主要基于浮动利率，当利率上升时，它们有望获得更多利润。然而，由于借款人无法承受如此大幅的利率上涨，这些信托公司不能简单地将利率涨幅传递给所有借款人，因此它们可能会陷入财务困境。此外，随着利率的上升，这些信托公司的利润空间有所减小，这对于以收入为主要来源的信托公司来说是一个重要问题。

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此外，更多的借款人在高利率环境下可能会遇到困境的风险意味着信托公司必须储备一些现金。例如，假设一家信托公司已经借出了6500万美元用于一座100亿美元的写字楼，同时从一家大银行借了5000万美元。如果这座大楼的估值降至800亿美元，贷款可能仍然在正常还款，但那家大银行将坚决要求信托公司提供更多的资金来偿还贷款。

简而言之，大型商业地产信托公司面临的问题是增长和盈利能力问题。KBW的Jade Rahmani总结道：非银行放贷机构依赖于银行的融资，主要是由银行安排的担保仓库和证券化。这些负债的成本已大幅上升，而资产收益没有跟上。因此，信托公司瞄准的利差已经收窄。

总的来说，尽管这些信托公司采取了停止向新借款人放贷的措施，但这并不代表它们即将面临严重的金融危机，而是因为它们需要应对当前市场环境和商业模型的挑战。这一挑战可能导致它们的增长受到限制，但并不必然导致金融崩溃。