大摩看空香港楼市 料明年量价齐跌 下调大部分地产商评级

财联社(上海 编辑 周新旸)，展望香港明年楼市，一些大机构之间出现了分歧。据媒体报道，摩根士丹利近日看空香港楼市，预测明年香港本地楼市会量价齐跌，同时将香港地产业的评级由“吸引”下调至“审慎”，并下调了大部分香港地产股的评级及目标价。而星展香港认为明年香港房价楼价仍会升3%。

大摩下调评级的多只地产股包括：新鸿基地产(HK:0016)、信和置业(HK:0083)、恒基地产(HK:0012)、新世界发展(HK:0017)，但上调了太古地产(HK:1972)、冠君产业(HK:2778)这类收租型地产股的评级。

大摩报告指出，虽然香港楼市供给有限，但潜在新规尚不明朗，而且可以肯定是负面的，加上来自内地的额外需求刺激有限、股市财富效应变为负面，料明年香港楼价将下跌2%，成交量按年下跌5%至15%。

但香港写字楼租金已从两年前高位下跌27%，租金回落支撑需求，而目前租金已经见底回升，偏好次序依次为写字楼、零售及住宅。大摩将地产商资产净值(NAV)目标参考折扣从平均45%增加到平均55%。

报告解释，2021年度由于低息环境加上土地供应有限，使香港楼市交投增长强劲，新房交易量增约24%、二手房交易量增长29%，楼价上升6%。

但楼市明年将面对几个不利因素，包括潜在监管不明朗等。即使中港通关，来自内地的额外需求仅影响豪宅市场，且成交量小。再加恒指下跌引发负面的财富效应，参考历史经验来看，将令房价下跌。

星展香港的观点与大摩截然相反

星展香港昨日(12月15日)发表《2022中国及香港宏观经济展望》称，香港楼价方面，估计明年楼价仍会升3%，若内地与香港能够恢复通关，相信楼市需求会进一步反弹。

星展香港经济研究部经济师谢家曦表示，新界西北发展需要时间达到10年，所以短期楼市供需失衡问题仍然存在，预计明年楼价将上涨3%。

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