美国楼市大降温？开发商哭了：房子屯太多，降价也卖不出去

去年还一房难求的美国楼市，今年哑火了。

爱达荷州最大的房地产开发商CBH Homes最近很犯愁。今年以来，已经有三分之一的意向买家取消合约，不打算买房了。

CBH Homes的总裁科里·巴顿说，他还有200多套房屋没办法出手，相比之下，去年年底只有75套。

美国楼市火爆时，开发商为了等最高价时出售，往往会捂着房子不卖，买家只能看着房价不断上涨，干着急。过去两年，美国房价平均涨幅达到了42%。

但现在，科里·巴顿说，市场上到处挂着待售的房屋，有些开发商在房子在建时就迫不及待挂牌了，生怕错过潜在客户。在一项调查中，13%的开发商表示已经开始降价，希望提振销售，然而于事无补。

全美房屋建筑商协会（NAHB）的数据显示，7月，受美联储加息和高通胀等因素影响，美国买家访问量已降至2012年以来最低水平，同时，全美建筑商信心指数下降12点，至55点，是史上第二大降幅。2020年新冠疫情暴发之时，此指数曾暴跌42点，至30点。

“现在开发商竞争非常激烈，大家都在想方设法，卖掉手里囤积的空房，”美国房地产市场研究公司Zonda首席经济学家阿里沃夫认为， 美国楼市接下来很可能供大于求。

贷款利率14年来最高

受美联储不断加息的影响，火爆了两年多的美国房地产市场正在降温。

今年以来，美联储已将利率从接近零的水平上调了1.5%，并极有可能于年底前再加息2%或更多。

相应地，美国30年期固定抵押贷款的平均利率几乎翻了一番，目前徘徊在约6%的水平，为14年来的最高水平。

抵押贷款利率持续走高，购房成本也在增加，潜在买家们很慌。

美国媒体表示，截至上半年，美国每月按揭贷款平均增加了552美元（增幅38%），达到1809美元（约合人民币12279万元）。这意味着一个美国中等收入家庭，要花近一半的收入，才能承担一套中等价位的房屋。

“现在在旧金山这样的热门大城市，平均一套住宅花费超过150万美元（约合人民币1018万元），”美国二手房电商Redfin的经济学家泰勒表示，“加上超过5%的抵押贷款利率，每月还款金额非常高”。

全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨亦认为，很多潜在的购房者被高利率和高房价挤出了市场。

截至今年5月，全美的成屋销售已连续4个月下滑。NAHB表示，6月继续下滑，销售速度降至2020年6月以来的最低水平。

买家不愿意进入市场，开发商们只能不断降低成本，甚至裁员停工。

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来自乔治亚州的开发商杰利·康特说：“因为通胀，房屋建设成本在上升，很多建筑商已经扛不住压力暂停施工了，因为土地、建筑和融资成本远超过房屋的市场价值。Compass、Redfin等知名房产公司也各自公布了裁员计划，受影响员工达上千人。

与此同时，银行的贷款业务也受到了波及到。当地时间8月15日，美国富国银行表示，将缩减其抵押贷款业务，并将裁员，重新调整规模。

泡沫要破了?

针对高通胀、高利率和经济不确定性带来的风险，美国多家机构和房产中介商预测，美国房地产市场进入了“大减速”时期。

凯投宏观预测未来一年美国房价将下跌5%，下跌时间点可能是抵押贷款利率达到6%以后；穆迪分析则预测，若发生经济衰退，全国房价将下跌5%。

“美国房价下滑的可能性非常大。”

耶鲁大学经济学教授、诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒更是警告说，大量迹象表明，风雨即将来临，虽然可能不是灾难性的，但未雨绸缪的时候到了。

最新的重要经济指标也显示，美国经济可能正在衰退的泥潭中越陷越深。

8月15日晚间，纽约联储公布的数据显示，美国8月纽约联储制造业指数暴跌至-31.3的历史低位，远低于预期的5，与前值相比降幅超过42点，为该指数史上第二大降幅。这意味着美国经济心脏——纽约州的制造业活动大幅减弱。其中最严重的是新订单和出货量指标，数据显示，新订单指数下跌36点至-29.6，而出货指数更是暴跌50点至-24.1。

同时，近几个月以来，美国消费者物价指数（CPI）涨幅居高不下，其中6月涨幅达9.1%，为近41年来最高值。

经济不景气，楼市也不可能繁荣。房利美（Fannie Mae）今年的一份报告显示，近四分之三的受访者预计抵押贷款利率将在明年继续上升，越来越多的人担心他们可能会在未来12个月内失业。

部分学者已经开始担心历史重演：2006年，美国抵押贷款利率也曾迅速飙升，高利率最终加速无数次级抵押贷款的消亡，并为2008年金融危机埋下了伏笔。随后，房价暴跌，全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。