【IPO透视】长租公寓大浪淘沙，魔方生活能否成功上市？

近日，手握魔尔公寓、魔方公寓、V客青年公寓、9号楼公寓等多个品牌公寓的魔方生活服务集团有限公司（以下简称魔方生活）向港交所主板市场发起了冲击，递交了IPO申请书。至此，也掀起市场对长租公寓行业的关注。

据悉，魔方生活服务是首个赴港IPO的长租公寓企业。

知名地产分析师严跃进认为，魔方生活此次寻求上市动作值得肯定和鼓励，也是当前房地产市场低迷下长租公寓企业积极向上的表现。

他认为，当前上市看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方生活若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。

经历行业洗牌，长租市场房企“为王”

十年前，长租公寓万亿市场曾在国内掀起一个巨大的资本风口。

最早开始试水的是租赁行业带头大哥链家，2011年链家成立自如品牌独立运营租赁业务。

2015年前后，地产中介、开发商、金融资本开始大规模介入住房租赁市场，长租公寓的发展迎来井喷。据相关数据统计，截至2017年底，北上广深的集中式长租公寓品牌总量已经达到300多个，管理房间数量超过200万间。

在资本跑马圈地背后，行业抢房、涨租等乱象随之而来，还不乏一些企业打着长租公寓的旗号行租金贷等生意之实。

在经历2018年左右的暴雷、跑路和行业治理后，长租公寓风口减退。据公开报道，近三年来有超过200家长租公寓企业消失，就连美股上市的“长租公寓第一股”青客公寓也已宣布破产，蛋壳公寓也暴雷从纽交所摘牌。

一些沉淀下来的品牌仍以资本雄厚的房地产开发商为主，如万科（000002.SZ）的“泊寓”，龙湖（00960.HK）的“冠寓”，旭辉（00884.HK）的“瓴寓”，以及招商蛇口（001979.SZ）的“壹间公寓”等。

据克而瑞数据显示，截至2022年上半年，中国住房租赁企业开业规模排名前二分别为万科的“泊寓”和龙湖的“冠寓”，均超过10万间。

与上述动辄超10万间的长租公寓品牌相比，魔方生活的基本面如何？

业绩规模化增长，流动负债净额增加

魔方生活是长租行业较早试水的企业之一。

2009年6月，魔方生活在南京开设首间魔方公寓，开启为白领人员提供优质租赁公寓之旅，进而衍生出今天的魔方公寓品牌，定位追求优质租房生活的白领人员；

2016年9月，公司又推出9号楼公寓，开始解决蓝领人员对优质住宿的需求，开始在长租公寓多个领域的探索。

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回忆创业之初，魔方生活CEO柳佳在公开演讲时曾透露，当时公寓行业属于新兴产业，更多的从业者是二房东，他们用普通住宅来提供租赁住房，而商业连锁公寓领域几乎一片空白。“我们当初去办营业执照，工商局说没有公寓管理公司这样一个分类，要么办酒店管理公司，要么办物业管理公司”。

自2009年在南京开设第一家门店，魔方生活已走过13年历程，魔方公寓、9号楼公寓已经成为公司两大旗舰品牌，且均成为各自的细分市场中最知名的品牌。

截至2022年6月30日，魔方生活在全国26座城市的394个地点有76190套在营公寓，大部分位于一线城市北京及上海。

公司运营上述租赁公寓的模式大致分为两种，一是直营模式，二是加盟管理和第三方托管。前者为公司整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营；后者以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

截至2022年6月30日，公司约65.7%的公寓以直营模式经营。

与其他公寓公司一样，魔方生活的大部分收入来自客户支付的租金收入，包括个人住户及企业客户。随着公寓数量扩张，公司业绩也取得迅猛发展。

往绩期间，公司的收入由2019年的约9.47亿元（单位人民币，以下同）增至2021年的约14.71亿元，复合年增长率为24.7%；净利润由2019年的约0.635亿元增至2021年的约2.95亿元，复合年增长率为115%。