WeWork将在9月上市:细数这个亏本生意的“五宗罪”

WeWork将在9月上市:细数这个亏本生意的“五宗罪”

Investing.com  | 2019年8月28日 14:38

英为财情Investing.com - WeWork (NYSE:WEWK)是一家备受瞩目的独角兽,其上一轮私募融资的估值达到惊人的470亿美元。终于,WeWork的母公司The We Company要IPO了。预计将在9月份的某个时候开始在公开市场交易。

根据8月中旬提交的S-1文件,WeWork的核心业务是在全球111个城市租赁和翻新办公空间。目前,其办公空间已经达到528个,可供租户在指定的时间段内使用。

该公司模棱两可的使命并没有激发投资者的信心:创建旨在促进并构建社区的共享办公空间。这似乎也与公司的运营相一致——WeWork提交的S-1文件向所有的潜在投资者都释放了一系列的危险信号。问题比比皆是,包括对原有专用术语的“创造性”解释;业务缺乏可扩张性;具有潜在利益冲突的控股创始人;大量的债务和租赁义务,没有盈利路径,而且估值高得荒谬。

1、此SaaS非彼SaaS

虽然We Company希望被视作高科技公司,但它实际上只是一家房地产公司。在S-1文件中,We Company被视为一家“Space-as-a-service”(空间即服务)公司,缩写“Saas”,与我们所熟知的“软件即服务(Service-as-a-service)”相同。尽管Saas出现了这份文件中出现了40次,但更为准确的术语“租约”出现了939次。

母公司We Company目前还经营着另外两家公司。WeLive出租公寓,WeGrow在纽约市经营一所小学。由于We Company没有披露各个细分市场的收入,因此我们也不可能知道这些不同的业务实际上情况如何。

2、业务缺乏可扩张性

对于大多数企业来说,关键的投资论据是公司正在发展,虽然现在仍在亏损。乐观的情况下,规模化将使公司在未来能更有效地利用资本,从而在某个时候扭亏为盈。然而,We Company的财务报表却不支持这一点。

在截至2017年6月的三个月中,WeWork产生了1.97亿美元的收入,而办公空间运营费用(租赁、维护)为1.85亿美元,折旧和摊销(D&A)为3800万美元。这也意味着其利润率为负13%。

到今年6月份的季度,WeWork创造了7.2亿美元的收入,是2017年金额的3.6倍,这表明收入增长强劲。但是,办公空间运营费用为6.95亿美元,D&A费用为1.31亿美元,总计8.26亿美元的费用,利润率为负14.7%。

这只考虑了与办公空间租赁直接相关的运营费用。额外的成本——例如翻新、营销和业务开发——至少还可以合理地被认为是业务投资。这些数字在2019年上半年总计13亿美元。

此外,We Company并没有通过扩张其房地产业务获得任何的好处。由于它只租赁房产,We Company不拥有任何房产资产,只是所谓的“使用权资产”,表明这些租约实际上并不是具体的财产。

3、巨额的租赁债务

在S-1文件中,We Company表示其主要优势之一是为租户提供灵活性和全球流动性。但是,它做到这一点的唯一方法就是承担长期的租赁债务,希望最终能够将风险负担转嫁给租户或股东。

We Company订立租赁协议,平均初始期限为15年。到目前为止,它已经累积了惊人的472亿美元租赁成本债务。预计其2019年的收入约为35亿美元,则未来的租赁债务约为今年收入的13.5倍。

4、公司结构问题

We Company的up-C结构(即伞形合伙公司)释放了另一个警惕信号。通过作为一家新的控股公司来运营,且该公司对基础业务而非创收业务本身拥有权益,该控股公司并不缴税,为内部高管提供重大优势,同时将各种纳税义务传导给投资者。

WeWork的IPO也会提供多类股票,A类股每股一票,B类股和C类股每股20票。这使得创始人兼首席执行官亚当·纽曼(Adam Neumann)能够完全控制公司的治理,包括公司的董事会、收购等。

文件还揭示了一系列的利益冲突:WeWork租赁了纽曼部分持有的建筑;当该公司重新命名为We Company时,“We”这个商标是公司以590万美元的价格从纽曼持股的控股公司手中买来的。最后,据报道,纽曼在即将到来的IPO之前兑现了超过7亿美元的股票和债务。

5、令人不安的估价

在1月份的最后一轮融资中,We Company的估值为470亿美元。2019年全年的收入为35亿美元,这将使公司的估值达到销售额的15倍。相比之下,优步 (NYSE:UBER)今年的收入预计为140亿美元,其市值为600亿美元,估值为销售额的4.2倍。

总而言之,We Company的S-1文件表明公司没有在可预见的未来实现GAAP盈利的计划,这意味着它将需要债务融资才能保持现有的业务。鉴于未经证实的商业模式和不明确的盈利途径,这种高风险的游戏能否带来回报要打个问号。

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